Expansão portuária aumenta demanda por áreas logísticas

Vacância de galpões de alto padrão caiu para 5,5% no primeiro semestre, o menor da série histórica

A expansão da infraestrutura portuária e o aumento da movimentação de cargas estão ampliando a demanda por áreas de armazenagem próximas aos principais corredores logísticos do País. No primeiro semestre de 2026, a taxa de vacância dos condomínios logísticos de alto padrão caiu para 5,5%, o menor nível da série histórica da JLL, enquanto as empresas ocuparam 2,8 milhões de m² no período. O saldo líquido de absorção chegou a 2,1 milhões de m².

O movimento ocorre em paralelo à expansão do comércio eletrônico, à descentralização dos centros de distribuição e à busca das empresas por reduzir as distâncias entre portos, rodovias e consumidores. Nesse cenário, regiões conectadas ao comércio exterior ganham espaço na expansão imobiliária logística, como Navegantes (SC), onde o crescimento da estrutura portuária ocorre ao mesmo tempo em que avançam novos empreendimentos de armazenagem.

Santa Catarina recebeu 277 mil m² de novos galpões logísticos no segundo trimestre de 2026, o maior volume entre os estados brasileiros no período. Mesmo com a entrada de novos espaços, o estado registrou saldo positivo de 140 mil m² entre áreas ocupadas e devolvidas, ficando atrás apenas de São Paulo.

Em Navegantes, a expansão da infraestrutura portuária reforça a necessidade de estruturas para armazenagem e distribuição de cargas. O município abriga a Portonave, que alcançou em 2025 média de 114 movimentos de contêineres por hora, segundo a Agência Nacional de Transportes Aquaviários (Antaq), e vem passando por um ciclo de investimentos estimado em R$ 2 bilhões em obras no cais e aquisição de equipamentos.

Os investimentos deverão elevar a capacidade operacional anual do terminal de 1,5 milhão para 2 milhões de TEUs. Com maior capacidade de movimentação, aumenta também a necessidade de estruturas logísticas capazes de receber, armazenar e distribuir as cargas que passam pelo complexo portuário.

É nesse ambiente que avança o Ciway 470, desenvolvido pelo Grupo Saes. A primeira fase do complexo logístico já foi entregue e abriga uma operação da Tecadi, especializada em armazenagem, transporte e gestão logística. A segunda etapa tem conclusão prevista para 2027.

Quando concluído, o empreendimento terá 196 mil m² de área construída em um terreno de 256 mil m², distribuídos em 94 módulos com áreas entre 1,8 mil e 6 mil m². O projeto também prevê cerca de 900 m² destinados a estruturas de apoio aos trabalhadores, incluindo áreas de convivência e alimentação, salas de reunião, auditório, coworking e quadra poliesportiva.

Localização ganha peso

Com a oferta de galpões mais disputada, a localização e as características das estruturas passam a pesar na decisão das empresas. Para o CEO da Saes Empreendimentos, Erivelto Saes, o custo de ocupação precisa ser analisado além do preço do aluguel.

“Com a vacância nesse patamar, o mercado deixa de discutir apenas disponibilidade e preço por metro quadrado. O que pesa na decisão é o custo total de ocupação: quanto o imóvel exige de adaptações, se o pátio comporta o fluxo de caminhões, se há capacidade elétrica para automação e se a empresa poderá ampliar a operação sem precisar mudar de endereço”, diz.

Segundo o executivo, características como pé-direito, resistência do piso, quantidade de docas e flexibilidade dos módulos também podem interferir na produtividade das operações, especialmente em contratos de longo prazo.

A proximidade entre condomínios logísticos, terminais portuários e rodovias ganha relevância à medida que a infraestrutura de transporte amplia sua capacidade. A redução das distâncias entre centros de distribuição e os principais pontos de entrada e saída de cargas pode diminuir etapas da movimentação e contribuir para maior previsibilidade das operações.